Investir sous Pinel Plus coûte cher : il est donc impératif de faire le point sur la stratégie à adopter afin d’optimiser son investissement. La compréhension de l’aspect fiscal intervient alors dans ce processus, à savoir la déductibilité des charges, ce que nous allons passer en revue dans cet article.
Les intérêts d’emprunt
Depuis janvier 2011, la déduction des intérêts d'emprunt pour l'acquisition d'une résidence principale n'est plus possible. Cependant, elle s’applique pour un investissement immobilier locatif. En effet, les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers nets les intérêts des emprunts contractés sur l’acquisition d’un immeuble neuf destiné à l’exploitation, comme dans le cas du Pinel Plus.
Afin de profiter de cet avantage, les intérêts doivent être effectivement payés au cours de l'année d'imposition et le contribuable doit être soumis au régime réel d'imposition des revenus fonciers. Le montant déductible doit alors figurer sur un justificatif délivré par l'organisme prêteur et la déduction s'effectue dans la déclaration de revenus.
Les frais d’entretien
Il en est de même dans le cadre de la conservation en état de l’immeuble mis en location, c’est-à-dire la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt liés aux travaux d’entretien et de rénovation. Les frais d’entretien visent à maintenir la valeur existante du bien immobilier sont déductibles. Ils doivent alors être justifiés par des factures ou des quittances. Attention, ces frais ne doivent pas avoir déjà été déduits d'une autre manière (exemple, via une assurance) et seront déclarés dans l’imprimé de déclaration annuelle.
La taxe foncière
La taxe foncière peut être déduite, voire supprimée pendant 2 ans ou plus. C’est en fonction de l’emplacement que le montant de l’exonération est calculé. Pour rappel, la taxe foncière s’applique sur les propriétés bâties, pour les propriétaires occupants et non occupants (dans le cadre d’une mise en location du Pinel Plus). La taxe foncière est calculée en appliquant un taux d'imposition à la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Le taux d'imposition est voté chaque année par les communes et les intercommunalités à fiscalité propre. Il varie en fonction de la commune et des caractéristiques du bien, telles que sa surface et sa localisation.
Les charges de copropriété
Il s'agit des charges qui couvrent les dépenses pour l’entretien des parties communes. Rappelons que les charges de copropriété correspondent aux dépenses engagées pour assurer le fonctionnement, l'entretien et l'administration de l'immeuble. Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes, qui représentent la quote-part de chaque lot dans les parties communes. Les tantièmes sont définis dans le règlement de copropriété et sont généralement basés sur la surface du lot ainsi que sa situation dans l'immeuble.
Les primes d’assurance
Le propriétaire bailleur est tenu de souscrire une assurance qui couvre les incendies et les dégâts des eaux, entre autres. Celle-ci est déductible et il est possible de négocier avec son assureur.
Autres charges déductibles
Parmi les autres charges déductibles, citons les frais salariaux des employés du logement. Ce sont ceux se rapportant à la rémunération des concierges et des gardiens de l’immeuble. Cela fait en effet partie des dépenses courantes de l’immobilier. Les frais de garantie du prêt immobilier ainsi que les frais de gestion locative font aussi partie des charges que vous pouvez déduire de votre imposition.
Autres astuces pour rentabiliser son investissement Pinel Plus
Vous pouvez vous servir d’autres solutions pour augmenter en rentabilité, par exemple en valorisant le logement Pinel grâce à l’utilisation de matériaux de construction écologiques (en plus de ceux exigés par la RE 2020). Ou encore en ciblant des locataires potentiels tout en respectant les plafonds de loyers et les plafonds par zone imposés par la loi.
