Les SCPI et les SIIC, deux formes populaires d'investissement immobilier en France sont d’excellents outils de diversification de portefeuille et sources de revenus complémentaires. Cependant, elles se différencient par leurs propres spécificités, lesquelles retentissent sur leur liquidité et leur marché secondaire.
Les SCPI : une liquidité limitée
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont adossées au marché immobilier. Contrairement aux actions cotées et aux obligations, celles-ci ne sont pas directement négociables sur un marché secondaire de la même manière que ces actifs cotés susmentionnés.
Le marché secondaire des SCPI existe, mais il reste relativement restreint. Si un investisseur souhaite vendre ses parts, il doit passer par une plateforme de revente ou faire appel à la société de gestion elle-même. Cette dernière est susceptible de racheter les parts, comme dans le cas des SCPI à capital variable. En ce qui concerne les SCPI à capital fixe, le marché secondaire s’organise de gré à gré.
Quoi qu’il en soit, la vente de parts SCPI peut prendre plusieurs semaines selon les conditions du marché et le type de SCPI détenu.
Autre spécificité de la SCPI : le prix de rachat des parts. Celui-ci peut parfois être légèrement inférieur au prix d'acquisition initial, surtout en période de baisse du marché immobilier, ce qui peut affecter la rentabilité à court terme.
En bref, ci-après les facteurs qui influencent la liquidité des SCPI :
- le type de SCPI : celles qui investissent dans des secteurs d'activité moins attractifs peuvent rencontrer des difficultés de liquidité plus importantes que celles investissant dans des segments plus demandés (logistique, bureaux, santé et éducation). Les SCPI résidentielles à vocation défiscalisante sont également très peu liquides du fait que la réduction d’impôt qui en émane ne s’applique qu’à l’investisseur initial.
- les performances globales du marché immobilier : en période de crise ou de baisse des prix de l’immobilier, la liquidité des SCPI peut se contracter davantage.
- la capacité de la société de gestion à racheter les parts : certaines d’entre elles proposent une meilleure gestion des flux de liquidités, mais elles ne peuvent pas garantir la reprise en toutes circonstances.
Les SIIC : une meilleure liquidité, mais des risques spécifiques
Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) sont des foncières cotées en Bourse qui possèdent et gèrent un portefeuille d'immeubles locatifs. À la différence des SCPI, les SIIC développent un parc d’immeubles adossé au marché financier.
Ainsi, leurs actions sont facilement négociables en temps réel sur le marché boursier, donnant lieu à une liquidité beaucoup plus élevée.
Le marché secondaire des SIIC bénéficie d'une liquidité très supérieure à celle des SCPI et en temps réel, car les actions peuvent être achetées et vendues à tout moment pendant les heures d'ouverture des marchés boursiers. Les parts de SIIC sont écoulées en quelques jours, voire en quelques heures.
À noter que le prix des actions des SIIC fluctue en fonction de l'offre et de la demande sur le marché, avec des ajustements instantanés des prix en réponse aux variations économiques, aux résultats financiers des entreprises et aux tendances du marché financier.
Cependant, cette liquidité accrue des SIIC s'accompagne de risques spécifiques. La cotation en Bourse expose les investisseurs à une réelle volatilité, ce qui peut engendrer des variations importantes de la valeur des actions, indépendamment de la performance sous-jacente du portefeuille immobilier de la SIIC.
Pour conclure, les SCPI conviennent mieux à des investisseurs cherchant à investir dans l’immobilier de manière passive et à long terme, en acceptant une liquidité limitée. Quant aux SIIC, elles sont idéales pour ceux recherchant la flexibilité, mais prêts à accepter une exposition à des mouvements de marché plus erratiques.
